こんにちは、nextです。
物事の購入において「なるべくリーズナブルな価格で手に入れたい」と多いと思います。
もちろん中古マンションの購入も同じではないでしょうか？
今回は中古マンション購入の検討を進める中で、なにを注意して検討するべきなのかについて
チェックポイントや購入時の注意点を解説していきます。
目次
・中古マンションとは？
中古マンションとは、一度でも誰かが入居したことがある物件をいいます。
また未入居物件については、不動産業界では「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」第3条第（10）号に基づいて、建築後1年以上を中古としています。
一部の金融機関などでは、2年以上で中古（住宅ローン上の線引き）とするなど、定義にバラツキが見られます。
・古いマンションがおすすめって本当なの？
結論から申し上げると、中古マンションの築年数は、20年以上がおすすめです。
その理由としては、以下のようなことが挙げられます。
「マンション価格は築20年〜25年程で底値まで下がるため」
中古マンションの価格は、建築されてから20年〜25年で底値くらいまで下がると考えられています。
中古マンションをできるだけ安く、かつよいタイミングで購入したいと考える人にとっては、
築20年あたりを1つの基準にすることをおすすめします。
実はリーマンショック以降、中古マンションの価格は全体的に上昇しており、
ご希望のエリアで想像よりも値下がりしていないということもあります。
予算に限りがある場合、築20年にこだわらず、築30年、40年のマンションも視野に検討することもおすすめです。
※築20年程度でマンション価格が下げ止まる傾向にありますが、すべてのマンションに当てはまるわけではありません。
・最も売買された中古マンションの平均築年数
近畿レインズの2023年度年刊市況レポートによると、中古マンションで最も売買されている平均築年数は26.35年です。
また、中古マンションの成約件数における物件価格は前年に比べ5.9％増加しています。
価格があがっても中古マンションを購入したい方が一定数いるということがわかります。
近年、リフォームやリノベーションが普及したことにより、「中古物件＝古い」というイメージが
すこしずつ変わってきたのではないでしょうか？
・古い物件は地震などの災害が心配
現在の耐震基準は、1981年に設けられた新耐震基準です。物件の築年数によって、適用されている耐震基準が異なります。
古いマンションでも、耐震補強工事を行っている場合もあり、築年数と適用されている耐震基準はセットで確認しましょう。
Pointo！
旧耐震基準：1981年6月の改正以前の耐震基準
新耐震基準：1981年6月に導入された建築基準法に基づく現行の耐震基準
新耐震基準で建てられたマンションのほうが、建築時の建物の安全性は高く設定されています。
予算的にも問題がない場合は、新耐震基準で建てられた物件を選ぶことで心理的な安心感も得られます。
しかし、築年数だけでマンション購入の判断をするのはおすすめしません。
そのマンションがしっかりと適切にメンテナンスされているかがとても重要です。
・中古マンション選びのポイント
・マンションの管理状況
上記でも述べたようにマンションの管理状態は建物の寿命にも影響します。購入前に必ず管理状態をチェックしましょう。
鉄筋コンクリート造の建物の物理的な寿命は、117年と書かれています。 引用元：「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」（国土交通省）
マンションの耐用年数には、きちんと管理されていることが大きく関わります。
また大規模修繕には、修繕計画の立案や修繕積立金の準備も大切です。マンションの管理状況と合わせて確認しましょう。
・マンションの居住者層や空室率
空室が増えると、管理費や修繕積立金が徴収できなくなるといったことも懸念されます。
どういった居住層が住んでいるのかによってマンションの雰囲気も変わり、暮らしやすさにも影響します。
どんな人達が暮らしているのか、空室率が上がっていないかを購入前にチェックしてみてください。
・築古マンションは住宅ローン控除が受けられないことも
築古マンションは、住宅ローン控除が受けられないことがあるため注意が必要です。
購入までに、住宅ローン控除の適用条件を確認しましょう。
また、金融機関によって返済期間と借入金額に制限がつく場合があります。一部の金融機関での制限で、
最近ではリノベーション費用を物件取得費と一緒に住宅ローンに組み込める金融機関も増えてきています。
具体的に検討している物件が築古物件の場合は、金融機関で具体的な条件を相談してみてください。
・まとめ
いかがでしたでしょうか？中古マンションの築年数の考え方と、購入の注意点をご紹介しました。
中古マンション選びでは、築年数はもちろんのこと管理状況など重要なポイントがたくさんあります。
nextでは、物件選びのお手伝いからリノベーションまでトータルでサポートいたします。
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